행복한 부자의 일상

Fed의 금융위기 대비 8배속 토탈케어, 앞으로 미국시장 방향은? f.오건영

미국의 연준이 전 세계를 다 커버하는 토탈케어를 하고 있다는 생각이 듭니다.

3월 중순에 국채와 투자등급 회사채 시장이 흔들리는 것을 잡아줬고 최근 뉴스로는 중소기업의 급여자금을 대출할 수 있게 해준다고 합니다.

그리고 탈프라고 연준이 ABS 시장에서 ABS를 사주는 것입니다.

ABS 시장에서 돈이 돌기 시작하면 은행의 유동성이 좋아져서 은행이 개인에게 대출할 수 있는 여력을 만들 수 있게 됩니다.

개인이 소득이 없어져서 힘들 때 대출이라도 할 수 있다는 것은 매우 중요한 일입니다.

연준이 단순히 국채 시장이라던지 우량회사채 시장뿐만이 아니라 ABS시장, MBS시장 등 자금시장에 전방위적으로 케어를 하고 있습니다.

거기다가 통화스와프로 주요 이머징 나라도 도와주고 있습니다.

언론에서 군불때기를 하고 있는데 하이일드 회사채 시장도 연준이 그냥 놔두면 안된다는 여론을 기사로 내보냈습니다.

그리고 옐런 전연준의장이 연설에서 지금 당장은 필요하지 않지만 연준이 주식을 사는 것도 고민할 필요가 있다고 이야기 했습니다.

연준이 주식을 살 수 있도록 사전에 준비를 해놔야 다음 불황이 왔을 때 연준이 쓸수 있는 카드가 늘어 날 수 있다고 했습니다.

이런 말이 나오면서 투자자 입장에서는 연준이 모든 것에 도움을 줄 수 있다는 기대감이 형성되고 있습니다.

연준이 통화스와프를 한 곳은 주요 이머징 나라입니다.

여기에 포함되지 않은 조금 낮은 등급의 이머징 국가를 프런티어 나라들이라고 하는데 남아공, 터기 등이 포함됩니다.

이런 나라는 통화스와프가 체결 되지 않아 달러를 구하기가 어려워 졌는데 이런 상황에서 경기부양을 위해 자국 통화를 늘리면 달러 대비 그 나라 통화 가치가 급격히 떨어지는 일이 발생합니다.

이러면 이 나라들에 들어와 있는 투자자들은 환차손이 발생하므로 투자금을 달러로 바꿔 떠나려 하게 됩니다.

요약하면 프런티어 나라가 경기가 안좋아 금리를 낮추면 자본이 유출됩니다.

금리를 인하하는데 돈이 부족해지는 현상이 나타납니다.

이런 나라들이 재정을 쓰게 되면 원래 재정이 풍부하지 않은 나라가 갑자기 재정을 쓰면 글로벌 신용평가사들이 신용등급을 강등 시켜버리게 됩니다.

이러면 투자자들이 신용등급이 강등되었으니 투자금을 회수하여 떠나게 됩니다.

요약하면 재정정책을 쓰면 신용등급이 강등되면서 자본시장이 흔들리게 됩니다.

이 모든 일은 달러 품귀로 일어나게 됩니다.

그런데 IMF에서 이번에 연준 같은 정책을 준비해야 겠다는 식으로 발표를 했습니다.

IMF에서 달러가 급한 프런티어급 나라에 구제금융 패키지를 별도로 준비한다고 합니다.

그러면서 프런티어 나라에서도 조금씩 온기가 돌기 시작했습니다.

시장에서 정책에 대한 기대감이 너무 앞서가고 있다는 생각이 듭니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후에 중앙은행들의 스텐스가 바뀌었습니다.

조금만 안좋으면 연준이 계속 도와주고 있습니다.

그래서 지금은 조금만 힌트가 나와도 주가부터 올리고 보는 모습을 보이고 있습니다.

작용과 반작용이 있는데 시장이 힘들 때에 정책이 과도하게 들어갔는데 시장이 어느 정도 좋아지면 당국자들이 너무 저책을 오바 했냐는 생각을 가지게 될 수도 있습니다.

조심스럽게 봐야하는게 이례적인 사건이 일어났고 이례적으로 빠른 정책도 나왔는데 어쩌면 중앙은행들의 지원이 어느 순간에 빠르게 끊을 수도 있다는 생각이 듭니다.

어쩌면 샤워실의 바보가 될 수 도 있습니다.

최근에 나온 뉴스 중에 연준이 국채매입을 매일 750억 달러를 매입하다 지난주에 600억 달러로 줄였다는 뉴스가 있습니다.

이번 주부터는 500억 달러로 줄입니다.

그리고 MBS를 원래 500억 달러를 매일 매입했었는데 지난주부터 400억 달러로 줄였고 이번 주에 300억 달러로 줄였으며 다음 주부터는 250달러로 줄일 겁니다.

이걸 봐서는 연준이 속도 조절을 시작했다고 보여 집니다.

이걸 시장에서 언제쯤 감지할지가 중요한 이슈가 될 것입니다.

지금은 조금씩 주는 것을 줄이는데 언젠가는 안주게 되고 준 것을 빼는 시점이 오게 될 것입니다.

지원해주는 것도 8배속으로 지원을 했으니 지원을 줄이는 것도 8배속이 될 수 있음을 유의해야 할 것입니다.

지금 시장이 오른게 자체적인 성장 동력에 의해서 올라 선 것인지 아니면 연준이 돈을 메워서 올라선 것인지 라고 봤을 때 만약 후자가 맞다면 여기에서 약간의 정책조정이 시장에서는 아주 민감하게 반응할 것으로 보입니다.

한동안 시장의 급등락을 각오하고 투자를 해야 한니다고 생각합니다.

금은 종이 화폐가 하락할 때 가장 수혜를 받는 자산입니다.

돈이 많이 풀리면 주식도 올라가잖아라 말할 수 있는데 주식은 큰 변동성을 보입니다.

그러나 금은 그 정도의 변동성을 보이지 않고 올라갑니다. 최근을 봐도 주식하고 금을 비교하면 금이 변동성이 낮습니다.

포트폴리에서 변동성 적으면서 편안함을 줄 수 있는 금을 포함하는게 좋겠다고 생각합니다.

종이 화폐가 계속 증가할 수밖에 없는 상황에서 금이 갑자기 더 빛나는 것이 아니고 종이 화폐의 가치가 하락하면서 금의 가격이 상승하는 효과를 보게 됩니다.

그래서 금 가격을 계속 주목해서 볼 필요가 있다고 생각합니다.

경제의 신과 함께(2020.04.08)를 듣고 제가 요약한 내용입니다.

정확한 내용을 확인하시려면 팟케스트나 유튜브를 확인하시기 바랍니다.

금융위기가 도래할 때 나타나는 부동산의 변화. f.심교언

부동산 지수를 보는게 제일 정확합니다. 지수는 매달 몇 천개의 공인중개사 사무소에 그 지역의 가경이 어떻게 변하였는지 물어 작성됩니다. 물어보고 작성하는 지수와 실거래가 지수가 있는데 실거래가 지수가 안 정확한 경우가 많습니다. 실거래가는 거래가 적으면 외곡이 많이 일어 날 수 있습니다. 재건축은 등락폭이 크며, 최고가 아파트는 절대 가격 자체가 크기 때문에 가격의 변동폭도 큽니다. 그래서 서로 보완적으로 두 지수를 같이 보는게 좋습니다. KB부동산 지수가 주택가격지수로는 가장 오래됐으며 많이 사용되고 있습니다. 그래서 지수를 보면 최근 약간 하락하는 추세입니다. 전반적인 하락으로 갈거냐는 코로나19사태가 어떻게 될지에 따라 달라지지 않을까 생각합니다.

지방분위기는 거의 소강상태입니다. 가장 많이 떨어진 곳이 경남입니다. 조선산업의 몰락으로 많이 떨졌었는데 최근에 반등이 일어났습니다. 이 반등이 좋아져서 올라가는 거냐 많이 떨어져서 올라가는 거냐는 놀란이 있습니다. 전국적으로 보면 소강상태에 가까운데 수(원)용(인)성(남)은 가격 상승세가 나왔습니다. 지금은 유동성이 많고 서울은 투자가 어려우니 밖으로 나가 이 지역에 많이 투자하다 이번 코로나 사태가 터져 이런 확산세도 수그러 들걸로 보입니다.

과거 역사를 보면 질병 때문에 부동산이 깨진 기록은 거의 없습니다. 최근의 질병으로 인하여 우리나라는 가격의 영향을 거의 미치지 못했습니다. 부동산의 큰 충격을 준 사건은 IMF와 금융위기 때입니다. 98년도에 강남아파트가 지수로 18%정도 빠졌습니다. 개별로는 오피스 같은 경우에는 1/3토막 난 것도 생겼습니다. 재미난 것이 그 다음에 급반등이 일어나 매년 5%정도씩 상승합니다. 금융 위기 때는 지방은 혁신도시가 만들어진 도시에 8~9%씩 상승하였지만 서울은 5년 연속으로 빠졌습니다. 코로나가 한동안 해결되지도 않고 실물경제가 타격을 받아 회사들이 도산하게 되면 단기간의 IMF형으로 가게 될 것으로 보입니다. 확 빠졌다가 급반등하는 모습입니다. 그러나 시름시름 만성형으로 가면 금융 위기형이 되지 않을까 생각합니다.

아직은 집값은 많이 빠지지 않았습니다. 부동산이 빠질 때 상가가 가장 먼저 빠집니다. 지금 상가는 많이 빠졌습니다. 위기가 오면 상가부터 충격이 오고 그 다음이 오피스텔, 그 다음이 주택으로 위기가 갑니다. 주택도 강남의 고가 아파트부터 충격이 옵니다. 그러나 저가 아파트나 빌라, 단독 주택 같은 경우에는 빠지긴 빠지지만 가격 하방력이 굉장히 강합니다.

전 세계적으로 유동성 풀리면서 몇 년간 올랐다가 선진국은 2~3년 전부터 조정을 받았습니다. 그러나 우리나라는 조정을 받지 않고 더 올랐습니다. 그래서 우리나라는 이번사건으로 상관없이 빠져야 되는 상황에서 이번 사건이 터져서 더 빠지지 않겠느냐 하는 생각이 들기도 합니다. 반대로 코로나 사태 후 풀린 유동성이 특정 부동산으로 가면 특정 부동산에 급등할 수도 있습니다.

세계적으로 대도시의 부동산은 가끔씩 충격을 받기는 하지는 장기적으로 우상향하는 모습을 보였다는 연구 논문이 존재합니다. 이 패턴은 변하지 않을꺼라 생각합니다. 기술이 발달로 도시의 기능이 축소되어 사람들이 도시 밖으로 나갈거라는 생각들이 가졌었지만 결과는 밖으로 나갈 것은 나가지만 안으로 모이는 것은 더 모이더라는 것입니다. 그래서 도시의 중심부 부동산은 더 많이 올랐습니다. 집중되는 현상은 더 계속 갈 것입니다.

대공항 수준이라면 30년 정도 물릴 수 있습니다. 그 정도까지는 안 갈것으로 보이지만 하락이 열려 있다는 생각을 가져야 합니다. 언제든지 하락은 열려 있지만 중장기적으로는 부동산은 올랐습니다.

서울의 강남 같은 곳이 서울에 다른 곳으로 이동할 가능성은 굉장히 적습니다. 입지관성이라고 사람이 일로 모이는 집중도가 강남에 계속적으로 집중되어 있기 때문에 오피스는 이걸 바꾸는 것은 쉽지 않습니다. 그러나 주택은 1등 지역이 새로 지은 아파트로 인해 계속적으로 위치가 변합니다.

금리의 효과로만 본다면 금리가 오르면 집값은 떨어지고 금리를 내리면 집값이 오르는 것이 99.9% 맞습니다. 그러나 금리가 오른 적이 많은데도 집값이 떨어지지 않은 것은 금리 때문에 집값이 떨어지는 효과가 10이라면 거시경제의 상승효과 등으로 100이 상승하여 결과적으로 금리의 변화와 상관없이 집값이 올랐습니다. 그러나 지금의 금리 인하가 단기적으로 집값에 영향을 주기에는 부족하다 생각합니다.

세종시는 변수가 많이 있습니다. 추가로 들어올 기업들이 봤을 때 주택수가 조금 부족해 보입니다. 그래서 세종시가 중장기적으로 올라갈지는 잘 모르겠지만 빠지지는 않을 것 같습니다. 그러나 통일이 되면 세종시의 부동산은 힘들어 질것이라 생각됩니다.

위 내용은 경제의 신과 함께(2020.03.26)를 듣고 제가 개인적으로 요약한 내용입니다.

신과 함께의 정확한 내용과는 다소의 차이가 날 수 있습니다.

정확한 내용을 확인하시려면 팟케스트나 유튜브에서 신과 함께 방송을 확인하시기 바랍니다.