부동산은 불패인가

금융위기가 도래할 때 나타나는 부동산의 변화. f.심교언

 

부동산 지수를 보는게 제일 정확합니다. 지수는 매달 몇 천개의 공인중개사 사무소에 그 지역의 가경이 어떻게 변하였는지 물어 작성됩니다. 물어보고 작성하는 지수와 실거래가 지수가 있는데 실거래가 지수가 안 정확한 경우가 많습니다. 실거래가는 거래가 적으면 외곡이 많이 일어 날 수 있습니다. 재건축은 등락폭이 크며, 최고가 아파트는 절대 가격 자체가 크기 때문에 가격의 변동폭도 큽니다. 그래서 서로 보완적으로 두 지수를 같이 보는게 좋습니다. KB부동산 지수가 주택가격지수로는 가장 오래됐으며 많이 사용되고 있습니다. 그래서 지수를 보면 최근 약간 하락하는 추세입니다. 전반적인 하락으로 갈거냐는 코로나19사태가 어떻게 될지에 따라 달라지지 않을까 생각합니다.

 

지방분위기는 거의 소강상태입니다. 가장 많이 떨어진 곳이 경남입니다. 조선산업의 몰락으로 많이 떨졌었는데 최근에 반등이 일어났습니다. 이 반등이 좋아져서 올라가는 거냐 많이 떨어져서 올라가는 거냐는 놀란이 있습니다. 전국적으로 보면 소강상태에 가까운데 수(원)용(인)성(남)은 가격 상승세가 나왔습니다. 지금은 유동성이 많고 서울은 투자가 어려우니 밖으로 나가 이 지역에 많이 투자하다 이번 코로나 사태가 터져 이런 확산세도 수그러 들걸로 보입니다.

과거 역사를 보면 질병 때문에 부동산이 깨진 기록은 거의 없습니다. 최근의 질병으로 인하여 우리나라는 가격의 영향을 거의 미치지 못했습니다. 부동산의 큰 충격을 준 사건은 IMF와 금융위기 때입니다. 98년도에 강남아파트가 지수로 18%정도 빠졌습니다. 개별로는 오피스 같은 경우에는 1/3토막 난 것도 생겼습니다. 재미난 것이 그 다음에 급반등이 일어나 매년 5%정도씩 상승합니다. 금융 위기 때는 지방은 혁신도시가 만들어진 도시에 8~9%씩 상승하였지만 서울은 5년 연속으로 빠졌습니다. 코로나가 한동안 해결되지도 않고 실물경제가 타격을 받아 회사들이 도산하게 되면 단기간의 IMF형으로 가게 될 것으로 보입니다. 확 빠졌다가 급반등하는 모습입니다. 그러나 시름시름 만성형으로 가면 금융 위기형이 되지 않을까 생각합니다.

 

아직은 집값은 많이 빠지지 않았습니다. 부동산이 빠질 때 상가가 가장 먼저 빠집니다. 지금 상가는 많이 빠졌습니다. 위기가 오면 상가부터 충격이 오고 그 다음이 오피스텔, 그 다음이 주택으로 위기가 갑니다. 주택도 강남의 고가 아파트부터 충격이 옵니다. 그러나 저가 아파트나 빌라, 단독 주택 같은 경우에는 빠지긴 빠지지만 가격 하방력이 굉장히 강합니다.

 

전 세계적으로 유동성 풀리면서 몇 년간 올랐다가 선진국은 2~3년 전부터 조정을 받았습니다. 그러나 우리나라는 조정을 받지 않고 더 올랐습니다. 그래서 우리나라는 이번사건으로 상관없이 빠져야 되는 상황에서 이번 사건이 터져서 더 빠지지 않겠느냐 하는 생각이 들기도 합니다. 반대로 코로나 사태 후 풀린 유동성이 특정 부동산으로 가면 특정 부동산에 급등할 수도 있습니다.

세계적으로 대도시의 부동산은 가끔씩 충격을 받기는 하지는 장기적으로 우상향하는 모습을 보였다는 연구 논문이 존재합니다. 이 패턴은 변하지 않을꺼라 생각합니다. 기술이 발달로 도시의 기능이 축소되어 사람들이 도시 밖으로 나갈거라는 생각들이 가졌었지만 결과는 밖으로 나갈 것은 나가지만 안으로 모이는 것은 더 모이더라는 것입니다. 그래서 도시의 중심부 부동산은 더 많이 올랐습니다. 집중되는 현상은 더 계속 갈 것입니다.

 

대공항 수준이라면 30년 정도 물릴 수 있습니다. 그 정도까지는 안 갈것으로 보이지만 하락이 열려 있다는 생각을 가져야 합니다. 언제든지 하락은 열려 있지만 중장기적으로는 부동산은 올랐습니다.

 

서울의 강남 같은 곳이 서울에 다른 곳으로 이동할 가능성은 굉장히 적습니다. 입지관성이라고 사람이 일로 모이는 집중도가 강남에 계속적으로 집중되어 있기 때문에 오피스는 이걸 바꾸는 것은 쉽지 않습니다. 그러나 주택은 1등 지역이 새로 지은 아파트로 인해 계속적으로 위치가 변합니다.

 

금리의 효과로만 본다면 금리가 오르면 집값은 떨어지고 금리를 내리면 집값이 오르는 것이 99.9% 맞습니다. 그러나 금리가 오른 적이 많은데도 집값이 떨어지지 않은 것은 금리 때문에 집값이 떨어지는 효과가 10이라면 거시경제의 상승효과 등으로 100이 상승하여 결과적으로 금리의 변화와 상관없이 집값이 올랐습니다. 그러나 지금의 금리 인하가 단기적으로 집값에 영향을 주기에는 부족하다 생각합니다.

 

세종시는 변수가 많이 있습니다. 추가로 들어올 기업들이 봤을 때 주택수가 조금 부족해 보입니다. 그래서 세종시가 중장기적으로 올라갈지는 잘 모르겠지만 빠지지는 않을 것 같습니다. 그러나 통일이 되면 세종시의 부동산은 힘들어 질것이라 생각됩니다.

 

위 내용은 경제의 신과 함께(2020.03.26)를 듣고 제가 개인적으로 요약한 내용입니다.

신과 함께의 정확한 내용과는 다소의 차이가 날 수 있습니다.

정확한 내용을 확인하시려면 팟케스트나 유튜브에서 신과 함께 방송을 확인하시기 바랍니다.