행복한 부자의 일상

저의 자산 포트폴리오에 상가가 하나 있습니다.

저의 자산 포트폴리오에 궁금하시면 밑의 글을 읽으시면 되겠습니다.

2020/03/27 - [돈 이야기] - 나의 자산 포트폴리오 축구팀

상가를 임차하시는 분으로부터 얼마 전에 연락이 왔습니다.

폐업을 하신다고 하시네요.

그전부터 장사가 잘 되지 않는 상태였는데 코로나19로 인하여 더 이상 버티기 어렵다고 하시네요.

코로나19 사태가 발생하고 난 다음에 어렵다고 하여 임대료도 일정 부분 삭감하여 받아오고 있었지만 더 이상 장사를 계속 하기 힘들다고 하시네요.

이번 코로나19로 인하여 많은 사람들이 힘든 시기를 보내고 있네요.

상가에서 열심히 장사를 하시다가 안되어 정리하시니 얼마나 힘든 상황이겠습니까.

자신의 생계를 위해 엄청난 노력을 하시면서 운영을 하셨을 텐데 그것을 접는다는 판단을 할 정도로 힘든 결정이겠죠.

그동안 고생하셨고 잘 되면 좋았을 텐데 안타깝다는 말을 전하였습니다.

그리고 새로운 세입자를 구하기 위해 부동산에 연락을 했습니다.

부동산에서도 요즘 경기가 다들 좋지가 않아서 세입자 구하기가 쉽지 않을 거라고 하네요.

부동산에 연락한 후 저의 상황을 한번 정리 해보았습니다.

저 또한 갑자기 현금흐름이 막히게 되어 난감한 상황에 빠지게 되겠네요.

세입자가 나가게 되면 우선 세입자에게 돌려줘야 할 보증금을 마련해야 하는데요.

바로 세입자가 구해지면 그분에게 받는 보증금을 나가는 세입자에게 드리면 되는데 그 것이 요즘 경기에 쉽지 않아 보입니다.

전에 받은 보증금은 대출 일부 상환에 써버려서 현금이 남아 있지 않는 상황이라 내 줄 보증금을 또 대출해야 하는 상황이 발생하겠네요.

그리고 매월 들어오던 월세에서 대출 이자를 내고 있었던 상황이였는데요.

대출 이자를 이제는 월세 소득이 아니라 저의 근로 소득에서 내야겠네요.

그리고 상가가 공실로 남게 된다면 그 공실 기간 동안의 관리비도 제가 부담해야 되네요.

그러면 저는 월세 소득은 사라지면서 저의 지출 부담은 대출 이자, 관리비가 더 증가하게 됩니다.

상가의 월세 수입이 사라지면서 저의 현금흐름에 마이너스가 엄청나게 충격적으로 증가하게 되네요.

처음에 상가를 투자할 때는 장미빛 청사진만 보이더니 이런 악제를 만나니 충격이 생각 외로 크네요.

여러분들도 어디에 투자를 하실 때 좋을 때만 생각하시지 마시고 상황이 나빠지면 나에게 어떤 충격이 오는지까지 염두에 두고 투자하시길 바랍니다.

나가시는 세입자분도 정리 잘하시고 다른 곳에서 사업이 번창하시길 바랍니다.

그리고 언제가 될지는 모르지만 새로 들어오시는 분도 우리 상가에서 사업이 잘되었으면 좋겠습니다.

세입자분의 사업이 잘되어 오래 임차해 주시는 것이 임대인으로서도 큰 걱정 없이 잘 지낼 수 있는 복인거 같습니다.

지금은 양적완화가 아닌 여신임을 주목하라 f.김일구

여신하고 양적완화를 구분해야 합니다.

2008년 금융위기 이후 지난 10년 동안 양적완화가 핵심 이였습니다.

양적완화를 하는 동안에는 장기채권과 부동산이 가장 혜택을 받았습니다.

주식에서는 배당주, 우선주가 혜택을 많이 받았습니다.

이번에는 양적완화가 아니고 전부다 여신입니다. 돈을 빌려주는 겁니다.

그래서 과거 양적완화 시대 때 일어났던 현상과는 다른 현상이 나타날 겁니다.

우리가 흔히 말하는 여신이라 함은 대출, RP, 기업어음입니다.

돈 빌려 주는 것은 양적완화와 여신은 같으나 여신은 보통 1년 이내의 단기간입니다.

양적완화는 자산을 매입하는 프로그램을 말합니다.

3개월을 돈을 비려주면 3개월 후 내가 다른 사람보다 먼저 돈을 회수할 수 있습니다.

그런데 3년 채권을 샀으면 기본적으로 3년 동안 돈이 묶이게 됩니다.

그래서 중앙은행이 3년 채권을 사서 돈을 풀어주면 이 회사는 3년 이내에 망할 가능성 없다고 생각하여 투자자들은 그 회사에 3년 이내에 투자하여 자산을 끌어 올려 돈을 회수하면 됩니다.

자산매입을 결국 돈 빌려준 것 아니냐고 말할 수도 있지만 조금 다르게 봐야 합니다.

자산 매입 프로그램의 핵심은 1년이 넘어가는 자산을 사서 자산의 가격을 올려 주는 것입니다.

국채를 사서 국채 금리 떨어뜨려 주면 국채 가격은 올라가고, 회사채를 사면 회사채 금리를 떨어뜨려 주는 것입니다.

여신이라는 것은 금리를 떨어뜨려 주는 것이 아니라 돈을 빌려주는 것입니다.

이것의 차이는 엄청납니다.

A라는 회사의 3~5년 짜리 채권을 중앙은행이 사주는 것은 양적온화이고, 대출 RP 등을 이용해 단기 자금을 빌려주는 것은 여신입니다.

미국 연준이 이번에 한 것은 비상상황이라고 일반 기업들에게 까지 대출을 확대 했는데 이것의 핵심은 3개월 이내라는 것입니다.

우리나라 한국은행법에도 여신은 1년 이내로 되어 있어서 이번의 증권회사 지원이 1년을 넘길 것 같지는 않고 3개월짜리 기업어음 쪽으로 들어 갈 것 같습니다.

금융에서는 결과적으로 돈을 벌면 그 사람이 잘하고 맞는 것 같고, 돈을 잃었으면 틀린 것이다라는 생각이 강합니다.

그래서 지나고나서 보면 이것 저것 개념을 다 혼동해서 씁니다.

그러다 보니 혼동되어 있기 때문에 돈을 잃을 확률이 굉장히 높아집니다.

그러나 개념을 명확하게 구분한다고 해도 반드시 돈을 버는 것도 아닙니다.

전문가가 개념을 정확하게 이해하고 이야기 해도 100% 돈을 벌지 못하기 때문에 개념이 혼용되는 경우가 많습니다.

그러나 이번에는 특히나 조심해야 될 시기입니다.

과거의 양적완화 세상과 지금의 여신 세상은 완전히 다릅니다.

양적완화 때는 중앙은행이 장기적인 자산을 매입하여 자산의 가치를 올려줍니다.

그러면 민간에서 중앙은행에서 계속 가격을 올려 주니 사자고 덤벼들게 됩니다.

그래서 자산가격이 올라간다는 쪽으로 돈이 몰리게 됩니다.

내가 돈이 있으면 생산수단에 투자를 하지 않고 그냥 자산에 투자하는 것이 이득이 됩니다.

양적완화의 가장 큰 단점이 실물경제에 투자하는게 아니고 금융자산, 부동산에만 투자를 하여 자산 버블을 만든 겁니다.

그래서 이제는 어려운 상황이 오면 양적완화로는 안된다 라는 여론이 형성되었습니다.

어려운 상황이 오면 정부재정으로 해결해야 된다고 생각하게 되었습니다.

정부가 필요한 곳에 돈을 주자는 것입니다.

양적완화를 하면서 생긴 가장 큰 문제가 양극화와 좀비기업들이 너무 생긴 것입니다.

망할 기업도 망하지 않게 하니 기업들이 구조조정을 하지 못하였습니다.

2008년 후의 양적완화를 너무 오래 했습니다.

이제는 대출 해주고 구조조정에 들어가겠다는 것입니다.

지난 10년과 앞으로의 10년은 다를 겁니다.

자산가격 상승을 지원해주지 않겠다는 것입니다.

이제 구조조정을 시간을 들여 우리가 감당할 수 있는 수준으로 이루어진다면 좀비기업들은 망하게 되고 경쟁력 있는 회사만 살아남아서 좋은 기업들의 주가만 상승할 것입니다.

그렇게 앞으로는 물가가 올라가기 시작하면 은행이 대출을 잘 안해 줄 것입니다.

그러면 부동산, 증권업 등의 레버리지 비즈니스는 잘 안 될 겁니다.

위 내용은 경제의 신과 함께(2020.04.03)를 듣고 개인적으로 요약한 내용입니다.

정확한 내용과는 다소의 차이가 날 수 있습니다.