행복한 부자의 일상

금융위기가 도래할 때 나타나는 부동산의 변화. f.심교언

부동산 지수를 보는게 제일 정확합니다. 지수는 매달 몇 천개의 공인중개사 사무소에 그 지역의 가경이 어떻게 변하였는지 물어 작성됩니다. 물어보고 작성하는 지수와 실거래가 지수가 있는데 실거래가 지수가 안 정확한 경우가 많습니다. 실거래가는 거래가 적으면 외곡이 많이 일어 날 수 있습니다. 재건축은 등락폭이 크며, 최고가 아파트는 절대 가격 자체가 크기 때문에 가격의 변동폭도 큽니다. 그래서 서로 보완적으로 두 지수를 같이 보는게 좋습니다. KB부동산 지수가 주택가격지수로는 가장 오래됐으며 많이 사용되고 있습니다. 그래서 지수를 보면 최근 약간 하락하는 추세입니다. 전반적인 하락으로 갈거냐는 코로나19사태가 어떻게 될지에 따라 달라지지 않을까 생각합니다.

지방분위기는 거의 소강상태입니다. 가장 많이 떨어진 곳이 경남입니다. 조선산업의 몰락으로 많이 떨졌었는데 최근에 반등이 일어났습니다. 이 반등이 좋아져서 올라가는 거냐 많이 떨어져서 올라가는 거냐는 놀란이 있습니다. 전국적으로 보면 소강상태에 가까운데 수(원)용(인)성(남)은 가격 상승세가 나왔습니다. 지금은 유동성이 많고 서울은 투자가 어려우니 밖으로 나가 이 지역에 많이 투자하다 이번 코로나 사태가 터져 이런 확산세도 수그러 들걸로 보입니다.

과거 역사를 보면 질병 때문에 부동산이 깨진 기록은 거의 없습니다. 최근의 질병으로 인하여 우리나라는 가격의 영향을 거의 미치지 못했습니다. 부동산의 큰 충격을 준 사건은 IMF와 금융위기 때입니다. 98년도에 강남아파트가 지수로 18%정도 빠졌습니다. 개별로는 오피스 같은 경우에는 1/3토막 난 것도 생겼습니다. 재미난 것이 그 다음에 급반등이 일어나 매년 5%정도씩 상승합니다. 금융 위기 때는 지방은 혁신도시가 만들어진 도시에 8~9%씩 상승하였지만 서울은 5년 연속으로 빠졌습니다. 코로나가 한동안 해결되지도 않고 실물경제가 타격을 받아 회사들이 도산하게 되면 단기간의 IMF형으로 가게 될 것으로 보입니다. 확 빠졌다가 급반등하는 모습입니다. 그러나 시름시름 만성형으로 가면 금융 위기형이 되지 않을까 생각합니다.

아직은 집값은 많이 빠지지 않았습니다. 부동산이 빠질 때 상가가 가장 먼저 빠집니다. 지금 상가는 많이 빠졌습니다. 위기가 오면 상가부터 충격이 오고 그 다음이 오피스텔, 그 다음이 주택으로 위기가 갑니다. 주택도 강남의 고가 아파트부터 충격이 옵니다. 그러나 저가 아파트나 빌라, 단독 주택 같은 경우에는 빠지긴 빠지지만 가격 하방력이 굉장히 강합니다.

전 세계적으로 유동성 풀리면서 몇 년간 올랐다가 선진국은 2~3년 전부터 조정을 받았습니다. 그러나 우리나라는 조정을 받지 않고 더 올랐습니다. 그래서 우리나라는 이번사건으로 상관없이 빠져야 되는 상황에서 이번 사건이 터져서 더 빠지지 않겠느냐 하는 생각이 들기도 합니다. 반대로 코로나 사태 후 풀린 유동성이 특정 부동산으로 가면 특정 부동산에 급등할 수도 있습니다.

세계적으로 대도시의 부동산은 가끔씩 충격을 받기는 하지는 장기적으로 우상향하는 모습을 보였다는 연구 논문이 존재합니다. 이 패턴은 변하지 않을꺼라 생각합니다. 기술이 발달로 도시의 기능이 축소되어 사람들이 도시 밖으로 나갈거라는 생각들이 가졌었지만 결과는 밖으로 나갈 것은 나가지만 안으로 모이는 것은 더 모이더라는 것입니다. 그래서 도시의 중심부 부동산은 더 많이 올랐습니다. 집중되는 현상은 더 계속 갈 것입니다.

대공항 수준이라면 30년 정도 물릴 수 있습니다. 그 정도까지는 안 갈것으로 보이지만 하락이 열려 있다는 생각을 가져야 합니다. 언제든지 하락은 열려 있지만 중장기적으로는 부동산은 올랐습니다.

서울의 강남 같은 곳이 서울에 다른 곳으로 이동할 가능성은 굉장히 적습니다. 입지관성이라고 사람이 일로 모이는 집중도가 강남에 계속적으로 집중되어 있기 때문에 오피스는 이걸 바꾸는 것은 쉽지 않습니다. 그러나 주택은 1등 지역이 새로 지은 아파트로 인해 계속적으로 위치가 변합니다.

금리의 효과로만 본다면 금리가 오르면 집값은 떨어지고 금리를 내리면 집값이 오르는 것이 99.9% 맞습니다. 그러나 금리가 오른 적이 많은데도 집값이 떨어지지 않은 것은 금리 때문에 집값이 떨어지는 효과가 10이라면 거시경제의 상승효과 등으로 100이 상승하여 결과적으로 금리의 변화와 상관없이 집값이 올랐습니다. 그러나 지금의 금리 인하가 단기적으로 집값에 영향을 주기에는 부족하다 생각합니다.

세종시는 변수가 많이 있습니다. 추가로 들어올 기업들이 봤을 때 주택수가 조금 부족해 보입니다. 그래서 세종시가 중장기적으로 올라갈지는 잘 모르겠지만 빠지지는 않을 것 같습니다. 그러나 통일이 되면 세종시의 부동산은 힘들어 질것이라 생각됩니다.

위 내용은 경제의 신과 함께(2020.03.26)를 듣고 제가 개인적으로 요약한 내용입니다.

신과 함께의 정확한 내용과는 다소의 차이가 날 수 있습니다.

정확한 내용을 확인하시려면 팟케스트나 유튜브에서 신과 함께 방송을 확인하시기 바랍니다.

오늘은 저의 자산 포트폴리오를 적어 볼까 합니다. 코로나19로 거의 모든 자산이 폭락한 시점에서 저의 자산 포트폴리오를 다시 한번 돌아보고 잘 하고 있는지 아니면 좀 더 보완해야 될 것이 있는지 확인을 해보고자 합니다. 자산 분배를 잘 해놓으면 어떤 상황이 와도 잘 해쳐 나갈 수 있겠죠. 레이 달리오의 사계절(올웨더) 포트폴리오는 장기채 40%, 주식 30%, 단기채 15%, 금 7.5%, 원자제 7.5%를 기본으로 하고 있습니다. 레이 달리오와 같은 대가는 이런 심플한 포트폴리오로 장기간 안정적인 수익을 창출하는군요. 자산분배와 리벨런싱이 중요한 것이겠죠. 제가 장기투자를 이야기를 할 때 자주 언급한 옥용서시님도 자산 분배를 중요시 하며 자주 언급했었습니다. 옥용서시님도 축구에 빚대어 자산 분배를 이야기 하셨는데요. 저의 자산도 축구팀으로 한번 만들어 보았습니다.

골기퍼

집 : 지금 살고 있는 집입니다. 저는 지방에 살고 있기 때문에 집의 가격은 낮은 편이지만 이 집을 매입할 때 퇴직금도 중간 정산하여 보탰고 대출도 받아서 샀습니다. 저의 가족이 편히 쉴 수 있는 곳이며 저의 가정의 최후의 보루로써 저의 자산 내에서 막대한 영입비용이 들었지만 가장 아끼는 선수입니다.

수비수

1. 보험 : 건강에 문제가 있을 경우 경제 활동에 문제가 생기므로 그때를 대비하여 정기적으로 훈련시키고 있는 선수입니다. 매달 들어가는 비용이 조금 아깝다는 생각도 들긴 하지만 위험대비용이니 꾸준히 키우고 있습니다.

2. 예,적금 : 수비수 중 가장 핵심 선수입니다. 비상금은 위험이 발생했을 때 안정감을 줄 수 있습니다. 그리고 요즘 같이 모든 자산이 빠질 때에 현금은 정말 마음의 안정감을 줍니다. 현금이 왕이라는 말도 있지 않습니까? 정기적으로 키우고 있으며 가끔 훈련의 성과로 나오는 만기금과 이자 등으로 미드필더나 최전방의 공격수에 도움을 주기도 합니다.

3. 국고채ETF : 근래에 영입하여 키우고 있는 선수입니다. 레이 달리오의 사계절 포트폴리오를 보고 영입해야 되겠다고 생각을 하게 되었습니다. 그 전까지만 해도 예,적금이 있는데 채권이 필요한가에 대해 회의적이였습니다. 그러나 채권은 안전성이 높은 투자 상품으로 생각되며 현금과는 차이가 있다고 생각되어 영입하여 키우게 되었습니다. 편입한지 얼마 되지 않았고 미드필더의 주력인 tiger200 장기적립에서 목표금액을 넘겨 매도한 금액으로 국고채ETF를 키우고 있어서 아직 몸값은 미미합니다.

4. 연금펀드 : 연금펀드를 처음 가입할 때는 세액공재를 위해 영입한 선수였습니다. 상품은 해외펀드로 펀드슈퍼마켓에서 가입하였습니다. 주식형이라 리스크는 조금 높지만 초장기 적립을 하고 있고 우리 가족의 노후를 보장할 선수이기 때문에 수비수에 넣었습니다.

미드필더

1. tiger200 : 저의 축구팀 선수 중 가장 핵심 선수입니다. 가장 많은 훈련비가 매달 들어가고 있으며 가장 기대하고 있는 선수입니다. 제가 블로그에 적고 있는 장기적립 투자의 주인공이기도 합니다. 미래에 아주 멋진 선수가 되어 몸값도 어마어마한 선수가 되었으면 하는 소망이 있습니다.

2. 상가 : 비싼 부동산도 아니며 형과 공동으로 투자하여 영입에 많은 돈이 들지는 않았습니다. 그러나 이 선수를 영입하는데 제가 가진 현금이 별로 없는 지라 우리 골기퍼의 몸값을 담보로 잡아 영입한 선수입니다. 이 선수의 장점은 매달 현금을 만들어 준다는 것입니다. 그러나 단점은 이 선수의 영입으로 종합소득세를 처음 알게 되었고, 세금이 생각보다 많이 나갑니다. 그리고 코로나19로 영업이 어렵다는 세입자의 연락으로 월세를 낮추게 되어 지금은 들어오는 현금도 초기보다 적어 졌습니다. 초기에도 적은 금액이였는데 더 적어졌습니다. 상가라는 선수는 생각 외로 신경 쓸게 많으며 손이 많이 가는 선수입니다.

3. 맥쿼리인프라 : 인프라펀드로 주식시장에 상장되어 있는 선수입니다. 제일 큰 매력은 변동성이 적으면서 배당을 많이 준다는 것이겠죠. 일 년에 두 번 배당금을 주고 있으며 작년에 한 6% 정도 배당했습니다. 적은 금액이지만 매달 꾸준히 연습시키고 있습니다. 이 선수는 이번 폭락장에서도 떨어지긴 했지만 다른 주식들에 비해 선방하였습니다. 채권 같은 느낌의 선수로 금리가 크게 오르지 않으면 지금 수준의 가격을 유지하지 않을까 생각합니다.

4. 금 : 레이달리오의 사계절 포트폴리오를 보고 영입한 선수입니다. KRX금시장에서 매매하고 있습니다. 다른 어떤 금거래보다 KRX금시장이 여러모로 유리하더군요. 금 선수도 영입한지 얼마 되지 않아 몸값은 형편없습니다. 한 달에 5만원을 자동이체 시켜 매매하고 있었는데 요즘 너무 올라 조금씩 매도하기도 하였습니다. 아직 기준을 정확하게 세우지 못해 계속 변하고 있지만 6만원 미만이면 1g을 사고 6만원 이상이면 1g을 팔고 있습니다.

공격수

1. 레버리지ETF : 레버리지ETF를 공격수로 활용하고 있습니다. 금액은 크지 않게 100만원 이하로 치고 빠지기를 하고 있는데 이번 장에 심하게 부상을 당하였습니다.

2. 개별 주식 : 개별 주식 선수도 100만원 이하로 운영하고 있는데 이번 장에서 삼성전자 선수를 조금씩 영입하고 있습니다. 삼성전자 선수가 어떤 결과를 만들어 낼지 궁금합니다.

이렇게 저의 자산 포트폴리오 축구팀을 소개해 보았습니다. 저는 나름 4-4-2 전술을 쓰고 있네요. 레이달리오는 원자제도 포트에 편입하였는데 저는 아직 원자제쪽 선수는 영입하지 못하였습니다. 총 11명의 선수가 있어서 엄청 몸값이 높은 팀으로 보일지도 모르지만 사실은 전혀 그렇지 않습니다. 각 개인의 몸값들이 낮아서 다 합친 금액도 그렇게 높은 금액이 아닙니다. 거의 동내 축구팀 정도 되겠네요. 그러나 언젠가는 프리미어 축구팀으로 성장하는 날이 왔으면 좋겠습니다. 경제적 자유를 꿈꾸고 있어서 파이프라인을 많이 구축 하려고 노력하고 있습니다. 앞으로도 좋은 선수가 보이면 계속해서 영입할 것입니다. 그리고 기대에 못미치는 선수들은 퇴출되기도 하겠죠.